房地产行业观察：育儿补贴刺激改善型需求；居民中长贷静待修复
3月第二周，房地产行业呈现分化态势：A股地产板块小幅上涨，港股地产及物业板块承压回落。土地市场热度延续，新房及二手房成交维持复苏基调，政策端释放的育儿补贴及中长期信贷修复预期进一步强化市场信心。
一、育儿补贴政策落地，改善型需求释放加速
短期刺激效应显现
呼和浩特近期推出育儿补贴政策，明确对一孩、二孩、三孩家庭分别发放1万元、5万元（分5年）、10万元（分10年）的差异化补贴。这一政策与苏州、昆明等地针对多孩家庭的房贷融资支持形成联动，直接指向改善型住房需求的释放。从短期看，多孩家庭对居住面积和功能的需求显著提升，政策补贴可缓解购房首付压力，刺激置换需求入市。数据显示，3月第二周（3.8-3.14）全国47城新房成交同比增幅达14%，其中一线城市成交同比+30%，改善型产品占比提升。
长期人口红利预期升温
育儿补贴政策的核心在于对冲生育成本，提升生育率。从长期视角看，人口增长是支撑购房需求的底层逻辑。当前政策通过降低育儿负担，或推动生育率企稳回升，进而为未来住房市场提供新增购买力。此外，政策对“落户”条件的绑定，也有助于引导人口向核心城市聚集，优化区域住房供需结构。
政策联动效应扩大
除呼和浩特外，苏州、昆明等城市近期亦推出多孩家庭公积金贷款额度上浮、首付比例优惠等政策。此类政策与限购松绑、房贷利率下调形成组合拳，进一步降低购房门槛。当前，重点城市土地市场已反映房企对改善型产品的布局偏好：3月第二周全国300城宅地平均溢价率达22%，华润置地、保利发展等头部房企持续加仓核心地块，聚焦高能级城市优质项目。
二、居民中长贷短期承压，3月修复预期明确
季节性扰动致2月数据回落
2025年2月居民中长期贷款减少1150亿元，同比少增112亿元，主要受春节假期及信贷发放节奏影响。历史数据显示，2月信贷投放量通常为全年低点，且房贷发放滞后于房屋成交约1-2个月。1月受假期影响，部分购房需求延后至2-3月释放，导致信贷数据暂时性走弱。
成交回暖支撑信贷修复预期
3月第二周市场成交数据延续回暖趋势：22城二手房成交面积同比+41%，一线城市同比+39%，二线城市同比+50%。高频数据表明，购房需求复苏已从节后脉冲式增长转向常态化修复。中金数据显示，1-2月全国商品房销售面积同比降幅收窄至-5.1%，但二手房销售面积同比+23%，韧性表现突出。随着3月“小阳春”行情深化，居民中长贷有望随按揭贷款放量同步回升。
政策端持续强化信贷支持
当前，房贷利率处于历史低位，且多地银行针对优质客户推出利率优惠及放款加速服务。中央层面“因城施策”导向明确，后续不排除通过降准、定向宽松等工具进一步降低购房成本。值得关注的是，2月社融数据中政府债券同比多增1.1万亿元，表明财政端发力前置，为房地产行业流动性改善提供间接支撑。
当前房地产市场正处于政策效果验证期，改善型需求释放与信贷修复构成核心观察变量。短期需关注3月居民中长贷数据反弹力度，中长期则聚焦人口政策与住房需求的协同效应。行业整体或延续“温和复苏、结构分化”基调，核心城市及改善型产品仍为布局重点。
本文源自：金融界
作者：观察君